Тайна чёрных риэлторов

Обратив внимание на известную концепцию телепрограммы «Тайны великих магов. По ту сторону фокусов», развенчаем безобразные приёмы «чёрных риэлторов». Крамола состоит в том, что при дарении доли в праве общей долевой собственности преимущественное право покупки другими собственниками исчезает, и к этому магическому трюку прибегают предприимчивые иллюзионисты всех мастей. Мы призвали их к ответу.

Павел Кортунов

В Санкт-Петербургском городском суде по делу №33-7831/2017 отменено решение Приморского районного суда об отказе в нашем иске о признании притворным договора дарения доли. Это одно из дел, успешному исходу которого мы искренне рады вдвойне – за своих доверителей, надежду которых оправдали. Это не о бизнесе. О справедливости.

Бывший муж, с которым дама находилась в разводе на протяжении множества лет, продал свою долю в квартире, где та проживала с двумя детьми, риэлторам из агентства недвижимости «Доли.ру». В своей рекламе оно вполне открыто предлагает решить вопросы с «проблемными» долями. Агентство выкупает доли под маской получения в дар для своих сотрудников, которые уже «легально» продают их иногородним гражданам для получения регистрации.

При обращении в суд были заявлены ходатайства об обеспечении иска в виде ареста квартиры и запрета на вселение, что предотвратило проникновение в жилище посторонних и не допустило дальнейшую перепродажу спорной доли до бесконечности. Впоследствии председательствующий судья без всяких намёков рекомендовал владельцу агентства задуматься над реноме своей деятельности в уголовно-процессуальном свете.

В такого рода структурных делах как никогда проявляется тщательность при сборе доказательств в подтверждение притворности сделки и факта передачи денег при фиктивном дарении. В рассматриваемом кейсе мы доказали следующие обстоятельства:

  • У бывших супругов есть общие дети, и вместо того, чтобы подарить долю им, сделка заключена с абсолютно посторонними людьми, которые не приходятся «дарителю» родственниками, не имеют с ним близких отношений, или таких отношений, которые бы разумно объясняли дарение дорогостоящего имущества;
  • Формальная оценка доли в праве собственности на квартиру в десять тысяч рублей – уход от уплаты налога на доход физических лиц;
  • Действия по продаже в адрес третьих лиц только что подаренной доли сразу после осуществления регистрационных действий – доля раздроблена и перепродана, в дальнейшем, четверым гражданам;
  • Покупатели не имели цели проживания в квартире и приобретали долю только для получения регистрации в Санкт-Петербурге, о чём в признании иска лично сообщил один из соответчиков;
  • Профильная деятельность агентства недвижимости, работниками которого являются лица, которым «подарена» доля, – выкуп «проблемных» долей в квартирах, в том числе, посредством передачи денег через банковскую ячейку, что отлично видно из снимков экрана («скриншотов») официального сайта агентства;
  • Бывший супруг предлагал перекупить долю у агентов за отдельную сумму, что подтверждается смс-перепиской между истицей и ответчиком;
  • Конфликтная ситуация между бывшими супругами.

Налицо совершение противоправных действий в обход закона, в результате которых у собственницы, проживающей в квартире с детьми, сожжено немало нервных клеток. Тем не менее, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска по мотивам, к сожалению, применяющимся в 95% аналогичных случаев: суд не установил воли дарителя на возмездное отчуждение имущества, а истец не представил доказательств получения дарителем денег в счет оплаты отчужденного имущества.

Свечку в этот интимный момент и правда никто не держал, ведь присутствовали при нём только ответчики (даритель и одаряемые), но они ставят свои показания в зависимость от своего же материального интереса.

В этой связи отдадим должное коллегии суда апелляционной инстанции, не согласившейся с этими печальными выводами. Обязательным признаком договора дарения является вытекающее из него очевидное намерение передать имущество в качестве дара. В данном случае действия сторон после заключения сделки говорили об обратном. Не было учтено такое обстоятельство, как обращение бывшего мужа до заключения договора дарения к экс-супруге с предложением выкупа его доли. Он обсуждал её продажу, но стороны не договорились по цене, после чего муж обратился в агентство, завуалировавшее продажу под дарение.

При продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Продавец обязан известить их в письменной форме. Если же он не сделал этого и продал долю «на улицу», любой другой сособственник имеет право потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (внимание: но никак не требовать признания сделки недействительной). И только в течение трех месяцев с момента совершения сделки!

Если вы являетесь обладателем доли в праве общей долевой собственности – будьте внимательны при управлении ею. И не столько со своей стороны, сколько со стороны собственников остальных долей, даже если это близкие родственники. Самые близкие.

Бережёного бог бережёт, – навека сказал один из героев неоконченного исторического романа Михаила Юрьевича Лермонтова «Вадим» о пугачёвском бунте.

Мы приглашаем Вас на консультацию, и фирма обязательно защитит Ваши права!

 

С уважением,

Управляющий партнёр

Павел Кортунов

Понравилась статья? Сохрани в своей соцсети!

VKFacebookTwitterLinkedIn

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наш сайт использует файлы cookies, чтобы улучшить работу и повысить эффективность сайта. Продолжая работу с сайтом, вы соглашаетесь с использованием нами cookies и политикой конфиденциальности.

Принять