Мастер-класс: как признать право собственности на квартиру (частный жилой дом, земельный участок) по 15-летнему сроку приобретательной давности. В нашем конкретном деле – по наследству и без единого документа от наследодателя и Росреестра.
Павел Кортунов
Во Всеволожском городском суде Ленинградской области удовлетворён наш иск о признании права собственности на квартиру за наследниками её приобретателя. Основная проблема заключалась в банкротстве застройщика ООО «Строймонтаж», с которым в далёком августе 1998 года (как раз когда произошёл печально известный дефолт) был заключен Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома (ДДУ). Гражданин оплатил услуги застройщика по подготовке и передаче на государственную регистрацию документов о праве собственности, что подтверждалось самым драгоценным документом – квитанцией ООО «Строймонтаж» к приходно-кассовому ордеру.
Но, к сожалению, «цирк сгорел, а клоуны разбежались». Государственная регистрация права не состоялась, поскольку жертвенный огонь поглотил офис компании, превратив его в языческое пепелище. Спустя год за его судьбой последовало и ликвидированное ООО.
Мы представили суду доказательства оплаты коммунальных и жилищных платежей с августа 1999 года на основании квитанций, выставленных на имя дольщика, выписку с лицевого счёта и справку от управляющей компании о его проживании в квартире на протяжении всего этого времени и об отсутствии задолженности. Зарегистрирован же, по понятным причинам, гражданин был по иному адресу в квартире своей матери. Свидетели подтвердили, что фактически он там не проживал из-за вселения в свою новую квартиру.
Особенно порадовала спутница приобретателя, которая весь процесс болела за интересы его взрослых детей (истцов) и сама ни на что не претендовала (правда, и не имела никаких прав).
В разгар пандемии коронавируса дольщик скончался. Сын и дочь обратились к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельств о праве на наследство, а затем и в суд с нашим иском о признании по 1/2 доли в праве собственности на квартиру.
Здесь необходимо оговориться. В классическом случае при ликвидации продавца – юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд, который проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Но у наших доверителей не было правоустанавливающих документов. Подлинники договора, квитанций об оплате за квартиру наличными денежными, акта приёма-передачи были переданы застройщику и утрачены им.
Поэтому в качестве основания для удовлетворения исковых требований мы заявили норму ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 15, п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и преуспели в этом.
Гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является (как раз норма для наследников).
Перерыв давностного владения не наступает в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (т.е. 15-летний срок продолжает отрывать календари).
В нашем случае приобретатель открыто владел указанной квартирой как своей собственной с 1999 года, т.е. больше 20 лет, поэтому положение оказалось безвыходным. За наследниками (сыном и дочерью приобретателя) признано право собственности на доли в квартире, с чем мы их и поздравляем.
Вместе с тем, каждый случай имеет свои особенности, поэтому чрезвычайно важно сначала получить юридическую консультацию и обсудить конкретные обстоятельства дела.
ОСОБОЕ ПРОИЗВОДСТВО
Например, в том случае, если недвижимость бесхозяйная, или её собственник вам неизвестен, есть возможность обратиться в суд с заявлением в порядке особого производства об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.
ИСКОВОЕ ПРОИЗВОДСТВО
Обратиться в суд в порядке искового производства ничто не помешает в том случае, если у объекта недвижимости имеется титульный собственник. И совершенно необязательно, чтобы тот совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения недвижимостью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, вследствие чего та является фактически брошенной собственником.
Самый распространённый случай – долевая собственность. Один из дольщиков или его правопреемник перестают пользоваться долей в праве на дом или земельный участок, а остальные дольщики продолжают пользоваться ими и оплачивают все сопутствующие расходы.
Осведомленность давностного владельца о наличии титульного собственника сама по себе не означает недобросовестности давностного владения.
Приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения.
Этот тезис подтверждает и Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 26.11.2020 № 48-П:
Для признания владельца добросовестным при определенных обстоятельствах не требуется, чтобы он имел основания полагать себя собственником имущества. Добросовестность может быть признана судами и при наличии оснований для понимания владельцем отсутствия у него оснований приобретения права собственности.
Проще говоря, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, вы не знали и не должны были знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом вы владеете вещью открыто как своей собственной, вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).
Как видите, безвыходных положений в юриспруденции не бывает при должном к науке уважении, а у нас с этим нет проблем. А теперь и у вас.
Приглашаем Вас на консультацию, и мы обязательно защитим Ваши права.
Справедливость здесь! ®
Павел Кортунов
