Перефразируя название экранизации легендарного романа братьев Вайнеров, зарядим энергией всех дольщиков строительства многоквартирных домов, столкнувшихся с изменением срока сдачи жилья в одностороннем порядке со стороны застройщика. Это незаконно!
Манипулированием сроками сдачи объектов грешит большинство застройщиков. Причины различны, итог один – срыв срока передачи квартиры, предусмотренного Договором долевого участия (ДДУ). Люди начинают нести убытки по найму временного жилья, и, чтобы не расслабляться, параллельно продолжают платить ипотеку.
Судебная практика по-прежнему остаётся разноречивой в этой категории споров. Судьи не отдают должное многочисленным гарантиям прав дольщиков, заложенным в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и в Законе РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».
Поэтому для нас всегда важна чёткая позиция Верховного Суда РФ, который ставит в определённых правовых коллизиях жирные точки размером с кимберлитовую трубку «Мир» (самый большой по объёму алмазный карьер в мире, находящийся в Якутии). Суды общей юрисдикции в регионах получают универсальную трактовку закона и перестают заниматься «творчеством».
Изменение ДДУ возможно только в форме подписанного обеими сторонами Дополнительного соглашения
Так, в Определении от 03.03.2020 г. №57-КГ20-1 высшая судебная инстанция постановила, что изменение договора долевого строительства подлежит государственной регистрации, а условие о сроке передачи объекта долевого строительства является существенным условием договора.
Уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства дополнительного соглашения, подлежащего государственной регистрации. И вы не обязаны его подписывать.
Указание в договоре на право застройщика в одностороннем порядке корректировать планируемые сроки строительства самим соглашением об изменении срока передачи объекта долевого строительства не является.
Правда, этот вывод мы встречали ещё в п. 4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 г.
Во многих кейсах нашей юридической фирмы мы сталкивались с тем, что застройщик и вовсе не направлял никакого уведомления о переносе сроков сдачи жилья. Впоследствии в суде представитель застройщика сообщал о том, что такое уведомление было опубликовано на сайте компании или даже в её сообществе в той или иной социальной сети. Это тоже незаконно.
Согласно ч. 3 ст. 6 ФЗ-214, в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. И такое предложение должно быть изложено в письменной фирме и носить индивидуальный характер.
За просрочку сдачи объекта застройщик уплачивает неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования (ключевой ставки) Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства (на день оплаты по решению суда), от цены договора за каждый день просрочки.
Освобождение застройщиков от уплаты неустойки, штрафов и убытков на время пандемии коронавируса
Для поддержки девелоперов в непростую эпоху пандемии коронавируса (COVID-19), Правительство РФ Постановлением от 02.04.2020 №423 освободило их до конца 2020 года от начисления названной неустойки, а также штрафа, иных финансовых санкций и убытков. Не будет пополняться и реестр проблемных объектов. Следовательно, из периода начисления неустойки исключается период с 03.04.2020 г. по 01.01.2021 г. При этом, если требования уже были предъявлены к исполнению, застройщику предоставляется отсрочка до той же даты – 01.01.2021 г.
Ещё одной мерой поддержки строительной отрасли и ЖКХ является внесение 76 компаний в перечень системообразующих организаций, подготовленный Минстроем РФ и утверждённый Правительственной комиссией по повышению устойчивости развития российской экономики 24.04.2020 г. Список будет носить динамичный характер и может обновляться. Компаниям из перечня будут предложены налоговые и прочие преференции, субсидирование ипотеки вплоть до 2%, и также в их отношении вводится мораторий на признание несостоятельными.
Безусловно, меры радикальные, но гарантируют рынок от массовых банкротств и сохранят перспективу сдачи жилья без многолетних задержек, как это было после экономического кризиса 2014 года.
Читайте по теме:
Застройщик: изгоняя дьявола
Приглашаем Вас на консультацию, и фирма обязательно защитит Ваши права!
С уважением,
Управляющий партнёр
Павел Кортунов
