Что делать, если арендатор не платит аренду

Павел Кортунов

Аренда является распространенным способом дополнительного заработка, а для некоторых людей основным источником дохода. Между арендодателем и арендатором в большинстве случаев складываются партнерские отношения. При этом может возникнуть ситуация, когда арендатор задерживает платежи, платит частями или полностью перестает перечислять денежные средства, и Бог знает что творит внутри помещения.

К этому нужно быть готовым, чтобы неприятности не застали врасплох. Как правильно реагировать в таких случаях, и какие шаги предпринять для решения проблемы, разберем в данной статье.

Арендатор не платит и не освобождает квартиру: разбираемся почему

Люди не исполняют обязательства по самым разным причинам. Если арендатор не платит арендную плату и не освобождает помещение, значит, для этого у него имеются основания. Мотивы отказа выполнять условия договора аренды в каждом случае индивидуальны. Они могут быть результатом личных проблем гражданина, а могут быть следствием общей социально-экономической ситуации в стране.

Арендатор не платит и не освобождает квартиру чаще всего по следующим причинам:

• отсутствие денежных средств (может быть как краткосрочным, так и долгосрочным);
• сокращение или увольнение на работе. Потеря заработка и отсутствие накоплений приводит к тому, что человек перестает делать регулярные платежи и тратит деньги на базовые потребности;
• несвоевременное уведомление арендодателя об изменениях условий договора;
• недостатки в арендуемом помещении;
• неисправность коммуникаций или сломанное оборудование;
• сворачивание или закрытие бизнеса;
• недобросовестность, прокрастинация, противоправные действия и иные негативные обстоятельства и форс-мажоры.

Что предпринять, если арендатор отказывается платить

Когда арендатор не платит арендную плату, он нарушает условия договора и закона.

Обещания закрыть долг нередко остаются только обещаниями. Сумма задолженности растет, как снежный ком. Поэтому не стоит верить на слово, а необходимо сразу подготовить претензию в письменной форме, поскольку досудебных порядок урегулирования данного спора обязателен. Он дает шанс на мирное урегулирование без суда. Удостоверьтесь, в какой форме договор предусматривает направление претензии – обязательно в письменной форме по адресу регистрации собственника, или же возможен обмен документами по электронной почте или посредством мессенджеров (это было бы гораздо оперативнее).

Универсальный 30-дневный срок на исполнение обязательств начинает свой отчёт с момента доставки претензии оппоненту. Обратите внимание, без соблюдения досудебного порядка урегулирования суд просто возвратит иск (п. 5 ч. 1 ст. 129 АПК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 129 КАС РФ), а в случае принятия к производству – оставит без рассмотрения (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, абз. 2 ст. 222 ГПК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 196 КАС РФ). Время будет просто потеряно.

Другие действия, которые может предпринять арендодатель для решения проблемы:

• зафиксировать при возможности обстановку внутри помещения (квартиры, дома, нежилого объекта) с помощью фото- или видеофиксации, с приглашением свидетелей, акцентируясь на состоянии имущества;
• обратиться в полицию с заявлением по факту противоправных действий со стороны арендатора (нанимателя) с выходом участкового уполномоченного, наряда полиции, в адрес и составлением соответствующего протокола, с вызовом арендатора на опрос в рамках доследственной проверки;
• подготовить и предложить заключить соглашение о прекращении договора аренды с графиком выселения  и погашения долга (в дальнейшем облегчит спор в суде);
• расторгнуть договор аренды (найма) в одностороннем порядке с требованием о выселении / освобождении помещения (для этого в договоре должен быть пункт, разрешающий отказ от договора в одностороннем внесудебном порядке);
• подать заявление в суд о расторжении договора, взыскании задолженности, выселении / освобождении помещения, с начислением на период до фактического исполнения решения суда размера арендной платы и неустойки.

Если мирным способом договориться не удалось, все – в суд.

Как выселить арендатора из квартиры и заставить заплатить

В тяжелых случаях арендатор не только отказывается отдавать деньги, но и освобождать объект аренды. Итак, как выселить арендатора за неуплату.

При такой ситуации главное не впадать в крайности. Отключение света и воды, вывоз вещей арендатора против его воли может привести к уголовной ответственности за самоуправство. Отключаем эмоции и действуем по уму.

Самый цивилизационный способ – обращение с иском в суд. Данный процесс занимает много времени. До получения исполнительного листа, выдаваемого судом на основании вступившего в законную силу решения суда, может пройти от четырёх месяцев до года, а то и больше (в зависимости от противодействия арендатора).  Однако в таком порядке арендодатель получает законное право выселить должников и компенсировать все возникшие убытки в виде реального ущерба и упущенной выгоды. Судебные приставы окажут содействие.

После выселения следующий шаг – принятие мер, которые смогут заставить арендатора платить.

Как взыскать долг за аренду квартиры: порядок действий

Если в досудебном порядке получить просроченную оплату за аренду не получилось, нужно готовить обращение в суд. Как взыскать долг за аренду квартиры: пошаговая инструкция:

• проверка информации о банкротстве арендатора;
• подготовка доказательств соблюдения претензионного порядка (отправленная ранее письменная претензия должнику);
• составление и подача иска (требование о взыскании долга по аренде, включающей регулярные оплаты по договору, а также проценты, имеет срок исковой давности в 3 года);
• оплата государственной пошлины;
• рассмотрение иска в суде;
• получение решения суда и исполнительного листа;
• фактическое взыскание просроченной задолженности плюс процентов.

На каждом этапе есть свои нюансы, поэтому лучше обратиться за помощью и сопровождению к опытному специалисту. Юрист по недвижимости проконсультирует по каждому шагу, поможет не только в подготовке искового заявления, но и квалифицированно представит интересы собственника в судебных заседаниях. Вместе с юристом по недвижимости арендодатель разработает эффективную модель поведения, защищающую его интересы.

Заключение

Что делать, если арендатор не платит аренду – с такой задачей может столкнуться любой арендодатель. Поэтому нужно знать, как действовать в той или иной ситуации. Если в досудебном порядке урегулировать проблему не представляется возможным, стоит подавать иск в суд.