Можно ли чувствовать себя в съёмном жилье как дома? Насколько оно неприкосновенно? Как защищено имущество нанимателей от собственников?
Павел Кортунов
В России примерно 11 миллионов арендаторов жилья (количество сдаваемых квартир 5 миллионов, а по последней переписи населения средний размер домохозяйства в стране — 2,2 человека). В определённый момент времени активны 220 тысяч предложений об аренде жилья.
Среднестатистическая семья, в среднем по стране после вычета НДФЛ, на аренду жилья тратит почти четверть доходов — 24% (в Москве и Санкт-Петербурге этот показатель составляет 26% и 21%, в туристическом Краснодарском крае 43%, а на Чукотке и в Ненецком автономном округе семья из двух работающих человек заплатит за однушку 12% доходов).
И как же закон защищает миллионы наших нанимателей от волюнтаризма собственников недвижимости, оставляющих на их счетах около четверти своего бюджета?
Поскольку специальных юридических знаний нет у большинства собственников – это обеспеченные люди разных профессий и компетенций – при возникновении конфликтных ситуаций с арендаторами они могут действовать, зачастую, неосторожно, под влиянием эмоций, советов и обстоятельств. Сгоряча.
Для примера рассмотрим показательное дело из определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2019 по делу № 25-КГ19-3. Квартиросъёмщица жила в съемной квартире и задержала очередной платеж. Хозяйка пришла в квартиру в отсутствие девушки и забрала её дорогой ноутбук, свято пообещав вернуть его, когда ей заплатят долг.
В этот момент она совершила сразу два уголовных преступления – предусмотренные ст. 139 (нарушение неприкосновенности жилища) и ст. 158 (кража) Уголовного кодекса Российской Федерации.
Наша героиня написала заявление в полицию с заявлением о краже компьютера. Полиция возбудила уголовное дело и признала девушку потерпевшей, а собственницу квартиры – подозреваемой в совершении кражи. Она, конечно, вернула ноутбук и уголовное дело было прекращено «в связи с примирением сторон».
После этого квартирантка обратилась в суд с иском о возмещении морального вреда в результате незаконного проникновения хозяйки в квартиру и переживаний от «неправомерного доступа» к ее ноутбуку, в котором хранилась личная информация.
Местные суды в таком иске отказали, тогда как высшая судебная инстанция страны поддержала правовую позицию девушки.
Суд первой инстанции, отказывая в иске, указал на то, что собственница квартиры, безусловно, нарушила имущественные права истицы, но права на компенсацию за такие действия в законе нет, ведь вреда здоровью от кражи ноутбука не было, как и заключения врача о психологической травме, полученной в результате этого безобразия. Суд апелляционной инстанции ещё и добавил, что ноутбук и правда содержал личную информацию истца, но на нём был пароль, и не представлено доказательств того, что собственница квартиры познакомилась с личной жизнью своего нанимателя. Однако, в апелляционной жалобе содержался ещё один проигнорированный судами фрагмент о том, что украден ноутбук был тогда, когда он включён и ввода пароля не требовалось.
Более того, уголовное дело о незаконном проникновении в квартиру, как оказалось, не возбуждалось (это уже частная проблема конкретного дела). Будто это нивелирует само событие незаконного проникновения, и будто не существует ч. 3 ст. 226 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по которой:
в случае, если при рассмотрении дела суд обнаружит в действиях стороны, других участников процесса, должностного или иного лица признаки преступления, он самостоятельно сообщает об этом в органы дознания или предварительного следствия.
А вот как компетентно разбирается данный случай. В ст. 25 Конституции Российской Федерации, и в ст. 150 Гражданского кодекса Российской Федерации говорится о неприкосновенности частной жизни и жилища, личной и семейной тайны. Неприкосновенность эта принадлежит человеку с рождения, она непередаваема и неотчуждаема. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих там людей.
Девушка-наниматель заключила в письменном виде договор найма, в котором указывалось, что наймодатель может посещать квартиру не чаще одного раза в месяц и предупреждать о своем визите за 24 часа. И договор, как следует из статей 420, 425, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязателен к исполнению.
Суд обязан был дать правовую оценку тому обстоятельству, что хозяйка квартиры посягнула на конституционное право нанимателя на неприкосновенность жилища, и заодно в отсутствие уголовного дела о незаконном проникновении в жилище обязан был сам установить этот факт.
В соответствии со ст. 152 Гражданского кодекса Российской Федерации нельзя без согласия человека собирать, использовать, хранить и распространять сведения о его личной жизни. Наниматель использовала ноутбук для личных и рабочих целей и для ведения активной общественной жизни. Моральный вред может заключаться не только в физических, но и в нравственных переживаниях от невозможности вести активную общественную жизнь, потери работы, раскрытия семейной тайны и т.д. Ноутбук хозяйка квартиры не возвращала на протяжении девяти месяцев, из-за чего наниматель не могла вести общественную жизнь и морально страдала. Суд опять же был обязан дать правовую оценку этим обстоятельствам, но пропустил их.
Все судебные акты были отменены, дело направлено на новое рассмотрение, в котором иск о взыскании морального вреда был удовлетворён в полном объёме.
После заключения договора найма жилья (квартиры или частного дома), никто не вправе переступать его порог, кроме нанимателей и собственников в установленное договором время.
Полноправным владельцем жилья на всё время найма становятся наниматели безо всяких исключений.
Если ими не исполняются обязанности по внесению платы за найм – это не повод заходить в жилище без разрешения и забирать имущество жильцов.
Что делать, если арендатор не платит аренду? Мы рассказали в отдельной статье.
Впервые в русском законодательстве уголовная ответственность за нарушение права на неприкосновенность жилища была установлена в Уголовном уложении 1903 года, сравнительно недавно в исторической перспективе. Предусматривалась ответственность за квалифицированные виды этого деяния: с применением или угрозой применения насилия, с преодолением преград, препятствующих доступу в помещение, в ночное время, вооруженным лицом или группой лиц.
Но после Октябрьской революции эта норма претерпела изменения и стала носить классовый характер, защищая рабочих и государственных служащих от незаконного выселения. И только лишь с принятием Уголовного кодекса РСФСР 1960 года была восстановлена ответственность конкретно за нарушение права на неприкосновенность жилища. Поколения наших людей прожили жизнь без ощущения защищённости в своём же доме.
Но времена изменились, и в лучшую сторону. Сегодня неприкосновенность – естественная основа правового статуса каждого из нас. И все с этим обязаны считаться.
Читайте по теме:
Что делать, если арендатор не платит аренду?
Новые пределы самообороны при проникновении в жилище
Риски сделок с недвижимостью
Как подать в суд на продавца квартиры?
Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
Юридическая проверка недвижимости перед покупкой
Оформление квартиры через суд
Приглашаем Вас на консультацию, и мы обязательно защитим Ваши права.
Справедливость здесь! ®
Павел Кортунов
