Притворные сделки с недвижимостью

«Народная мудрость» при оформлении сделок с жильём ни к чему хорошему не приводит. Почему не стоит маскировать куплю-продажу под дарение? Как не потерять и деньги, и недвижимость, и веру в человечество?

Павел Кортунов

Из этой статьи вы узнаете о том, как правильно признать притворным договор дарения квартиры, дома или земельного участка. Представим это на примере реального дела, являющегося аллегорией для десятков тысяч других. Это контрольный выстрел по схемам обхода законных правил, которыми активно пользуются «чёрные риэлторы», ушлые мошенники и просто нечистые на руку покупатели.

Одна пенсионерка распахнула и двери своей квартиры, и своё доброе сердце. Откликнувшись на просьбу подруги она регистрирует в своём московском жилище её дочь, а спустя некоторое время продаёт ей, по рыночной цене, 1/4 долю в праве собственности. При этом, приятельница внушила, что лучше будет вместо договора купли-продажи оформить договор дарения (вдруг замужняя дочь разведётся и муж потребует половину стоимости этой доли как совместно нажитое в браке имущество).

Денежный перевод пенсионерке пришёл не от девушки, а от её мамы, чтобы никто ничего не заподозрил. Так возникла шикарная стартовая площадка для последовавшей авантюры, топливом для которой послужила… женская ссора.

Спустя почти три года после заключения договора дарения любимая подруга обратилась в суд с иском о взыскании с пенсионерки неосновательного обогащения. И спокойно выиграла дело, поскольку денежные средства она перевела, а формально взамен ничего не получила.

Что же предпринимает пожилая дома, получив такой «опыт»?

Подаёт к дочери своей обидчицы, которой продала 1/4 долю квартиры, иск о признании недействительным «нарисованного» договора дарения. Заблудившись и в своих намерениях, и в нормах права, она указывает, что дарение прикрывало договор пожизненной ренты. Она одинока, нуждается в уходе и содержании, а те самые деньги, полученные от матери ответчицы, являлись рентными платежами.

Любая букмекерская контора предложила бы высокий коэффициент на отказ в удовлетворении такого иска. И, действительно, дело было проиграно. На тот момент с даты подписания договора прошло уже пять лет.

Однако, статус-кво не восстановлено. У героини – ни доли в квартире, ни денег за неё. И она предъявляет новый иск, в котором – впервые – излагаются и реальные обстоятельства, и корректные требования: о признании в соответствии с п. 1 ст. 572, ст. 170 Гражданского кодекса РФ договора дарения недействительным в силу притворности; о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде перевода на дочь подруги прав и обязанностей по договору купли-продажи с установлением цены договора в размере денежных средств, которые у неё были отсужены как неосновательное обогащение.

Сразу несколько «но»: к тому времени прошло уже восемь лет с момента заключения сделки, и истица расписалась в том, что ранее вела себя недобросовестно, сообщая суду ложную информацию.

И вот здесь игра у букмекеров напоминала бы виражи на «русских горках»: сначала игроки встряли бы на большие потери, зато потом сорвали большой куш. Суды трёх инстанций разнесли этот иск в пух и прах, в том числе, и в связи с пропуском трёхлетнего срока исковой давности. Но все судебные акты отменила высшая судебная инстанция.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ Определением от 11.08.2020 г. №5-КГ20-44 вернула дело на пересмотр. Судьи покровительственно «не заметили» длинной и витиеватой хронологии тяжбы, сосредоточившись на самой её сути. Да, это не было дарение, поскольку его признаком является безвозмездный характер передачи имущества. Да, исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо.

Отдельной прямой цитаты достоин следующий исторический фрагмент Определения:

Любое встречное предоставление со стороны одаряемого делает договор дарения недействительным. Чтобы предоставление считалось встречным, оно необязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и первоначальный дар. Оно может быть предметом отдельной сделки, в том числе и с другим лицом. Должна существовать причинная обусловленность дарения встречным предоставлением со стороны одаряемого, при наличии которого будет действовать правило о притворной сделке.

15.10.2020 г. иск бабушки в полном объёме удовлетворён Бабушкинским (что символично!) районным судом г. Москвы решением по делу №2-4546/2020. Оно в очередной раз подтвердило, что у хитрецов лучше всего получается обхитрить самих себя.

В новом вердикте суда особо ярко мерцают проблесковые маячки преюдиции и срока исковой давности.

О значении преюдиции

Преюдициальное значение решения суда в пользу подруги пенсионерки о взыскании неосновательного обогащения изящно обойдено. Фемида подчеркнула, что при его принятии не учитывались обстоятельства, установленные по настоящему делу. То, что решение само по себе принято раньше рассмотрения последнего дела – не означает ничего, а стороны не ограничены в праве приводить свои доводы и представлять доказательства в соответствии с принципом состязательности процесса, закреплённого в части 3 статьи 123 Конституции РФ.

О восстановлении срока исковой давности

Суд отметил, что в силу прямого указания закона притворная сделка относится к ничтожным (ст. 170 Гражданского кодекса РФ), а значит срок исковой давности составляет три года. Однако, в соответствии с ч. 1 ст. 204 Гражданского кодекса РФ он вовсе не течёт со дня обращения в суд за защитой нарушенного права!

Этот иск подан спустя восемь лет после заключения притворного договора, а значит спустя пять лет после истечения срока исковой давности. Но со своим предыдущим иском (о признании договора дарения недействительным, как совершенного под влиянием обмана в обмен на обещание уплаты ренты), женщина обратилась вовремя, когда трёхлетний срок ещё не истёк. Являясь юридически неграмотной она не могла предвидеть отказ в удовлетворении её требований по выбранным правовым основаниям.

Из этого последовал вывод, по силе произведённого эффекта сравнимый разве что с миражом оазиса для измождённого путника в пустыне:

избрание неверного способа защиты нарушенного права в пределах установленного законом срока исковой давности не свидетельствует об отсутствии правовых оснований для восстановления данного срока.

К числу уважительных обстоятельств пропуска срока в ст. 205 Гражданского кодекса РФ отнесена юридическая неграмотность. Специфика гражданских правоотношений не во всяком случае предполагает безусловную определённость в понимании их правовой квалификации.

В очередной раз последовало признание того, что выбор способа защиты осуществляется не истцом, а судом! Указывайте любые основания исковых требований. Суд ими не связан.

В одном и том же деле мы увидели две оглушительные победы истинного беспристрастия над формализмом закона. Хотя в юридическом сообществе оно породило шквал критики.

Как же так, нарушен принцип правовой определённости (когда рассмотрение спора окончательно завершается в том деле, в котором начато). К тому же, спустя десять лет с момента совершения сделки, суд восстановил срок, посчитав, что неверный способ защиты и юридическая неграмотность являются достаточными для этого основаниями. Выдвигаются воинственные предложения ограничить как можно строже институт восстановления срока исковой давности.

Мы же с удовольствием рискнём оказаться в оппозиции к таким коллегам и полагаем, что это одно из самых смелых и достойных решений российского суда. В нём он выполнил за гражданина работу над процессуальными ошибками, защитил его права и, тем самым, вознёс закон, неидеальный регулятор человеческих правоотношений, до уровня справедливости.

Читайте по теме:
Добросовестный приобретатель
Судья – лучший адвокат
Тайна чёрных риэлторов

Приглашаем Вас на консультацию, и фирма обязательно защитит Ваши права!

С уважением,
Управляющий партнёр

Павел Кортунов

Понравилась статья? Сохрани в своей соцсети!

VKFacebookTwitterLinkedIn

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наш сайт использует файлы cookies, чтобы улучшить работу и повысить эффективность сайта. Продолжая работу с сайтом, вы соглашаетесь с использованием нами cookies и политикой конфиденциальности.

Принять