Снимаем залог с жилья в банкротстве

В ставшей известной по всей стране, благодаря поднятой теме, статье «Уничтожаем ростовщиков и возвращаем залоговые квартиры», мы рассказали о способах противодействия этим «инвесторам», заключающим с людьми, нуждающимся в деньгах, незаконные договоры займа под залог их единственного жилья. Основной из способов – применение последствий недействительности этих ничтожных сделок.

Павел Кортунов

В этой статье мы открыто предоставляем всем, кому может потребоваться помощь, ещё один, альтернативный способ защиты – в процедуре банкротства.

Cамая свербящая боль каждого заёмщика по данной категории дел — ипотека на недвижимость, в отношении которой не действует исполнительский иммунитет. Предлагаемый способ защиты позволяет, как принято говорить, «снять залог» с квартиры, жилого дома или земельного участка, или в любом случае урегулировать задолженность посредством целого ряда правовых действий.

Само по себе возбуждение дела о несостоятельности (банкротстве) позволяет прекратить начисление процентов, пени и штрафов. Иначе они могут начисляться вечно по воле заимодавца или по решению суда о взыскании долга и выставлении залогового имущества на торги.

Вариант № 1: продажа жилья с торгов в процедуре банкротства

Экономически этот самый лёгкий вариант может быть интересен лишь тем заёмщикам, кто занялся решением проблемы с возникшей задолженностью в максимально короткие сроки («драконовские» проценты и штрафы не успели стать чрезвычайными, а кредитор ещё не обратился в суд с иском о взыскании задолженности и выставлением имущества на торги). А также тем заёмщикам, у кого нет сил, ресурсов, веры или желания для всех остальных вариантов, включая сохранение жилья.

Здесь всё просто: обращаемся в арбитражный суд с заявлением о банкротстве, предмет залога выставляется на цивилизованные контролируемые торги (за этим присматривает финансовый управляющий), а остаток стоимости имущества, превышающий размер долга, перечисляется вам, и становится финансовой основной для приобретения нового жилья.

Особенности реализации имущества гражданина предусмотрены в ст. 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», согласно которой начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором и финансовым управляющим каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Как видите, перед проведением торгов существует, как минимум, два фильтра, позволяющие определить справедливую оценку продажи заложенного имущества и обеспечить свои имущественные интересы.

Главное, ни в коем случае не затягивать с разрешением дела в процедуре банкротства, ведь чем раньше им заняться, тем скорее все финансовые обязательства будут заморожены и выше шансы отделаться лёгким испугом, если позволите это так назвать.

Вариант № 2: снятие залога с ипотечного жилья в процедуре банкротства

Довольно квалифицированный и самый справедливый правовой порядок действий, если вашим кредитором является не лицензированный банк, а ростовщик. Заёмщик – безотносительно того имеется ли против него решение суда о взыскании долга в пользу ростовщика или нет – обращается в арбитражный суд с заявлением о собственном банкротстве. Далее по процедуре ростовщик подаёт в дело о банкротстве заявление о включении его требований, обеспеченных залогом, в реестр. А заёмщик, устроивший эту засаду на хищника, предъявляет возражения, ссылаясь на ничтожность договора займа под залог недвижимого имущества. И добивается справедливости.

Это арбитражная – более компетентная – версия обращения заёмщика в суд общей юрисдикции с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 24.10.2017 № 305-ЭС17-4886(1), которое предварялось таким же решением по тому же делу в определении от 31.08.2017 № 305-ЭС17-4886, допустила отказ во включении требования в реестр требований кредиторов по мотиву его возникновения из ничтожной сделки в связи со злоупотреблением правом, если заявляемые пороки сделки выходят за пределы пороков сделок, совершенных в ущерб имущественным правам кредиторов (статьи 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве).

Если сделка является ничтожной, в установлении требования ростовщика, основанном на ней, можно отказать без самостоятельного ее оспаривания в обособленном споре.

Даже в отсутствие конкретных норм, например, о запрете ростовщической деятельности, споры могут разрешаться судом на основе принципов добросовестности, недопустимости злоупотребления правом, недопустимости неосновательного обогащения одного за счет другого, автономии воли.

После отказа ростовщику в удовлетворении заявления о включении его требования в реестр остаётся лишь обратиться с требованием о снятии обременения жилья из Единого государственного реестра прав на недвижимость на основании ничтожности договора займа с ипотекой.

Пожалуйста, не отчаивайтесь, если невольно угодили в кабалу к ростовщикам. Как видите, существует сразу несколько способов защиты. Помните, сколь философски чётко Орест ответил Юпитеру в пьесе Сартра «Мухи»: «Настоящая свобода начинается по ту сторону отчаяния». Поэтому для каждого человека, имеющего непосильное обременение единственного жилья, самое время подумать о свободе. Пробил её час!

Читайте по теме:
Тайна чёрных риэлторов
Добросовестный приобретатель
Притворные сделки с недвижимостью
Уничтожаем ростовщиков и возвращаем залоговые квартиры
Сохранение ипотечного жилья в процедуре банкротства

Приглашаем Вас на консультацию, и мы обязательно защитим Ваши права.

Справедливость здесь! ®
Павел Кортунов