Есть желание излечить кредитный договор с ипотекой, но нет возможности? Хотелось бы уменьшить ежемесячные платежи и смягчить условия ипотечного кредита, но не позволяют долги? Банк не вступает в переговоры и добивается выставления единственного жилья на торги? А кто его спрашивал?!
Павел Кортунов
09.09.2024 вступил в силу Федеральный закон от 08.08.2024 № 298-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», по которому кредиторы обязаны заключать локальные мировые соглашения с должниками с целью сохранения их единственного жилья.
Народные избранники сослались на ранее возникшую судебную практику, позволившей заключать мир с добросовестными кредиторами, снижая ежемесячные платежи, и списывать все остальные предусмотренные законом долги, оставляя за собой единственное жильё и платежи по ипотеке. При этом, дальнейшими плательщиками могут быть как сам должник, так его родственники и любые иные третьи лица.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 27.04.2023 N 305-ЭС22-9597 допустила сохранение ипотечного жилья в процедуре банкротства. И с этого момента у нас с вами оказались развязаны руки в случае готовности сохранить единственное ипотечное жильё за собой, сделав условия кредита или займа более комфортными.
К слову, председательствовал в названном деле судья Капкаев Денис Владимирович. Мы одержали свою победу в высшей судебной инстанции отечества в деле о сальдировании неэквавалентных встречных предоставлений под его же председательством, и создали всероссийский прецедент.
В этом варианте у должников появился реальный шанс сохранить заложенную недвижимость, с условием, конечно же, если сделка с кредитором не содержит таких пороков, как в случае с ростовщиками.
Традиционно суды исходили из правовой позиции, неоднократно сформулированной в судебных актах Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, базирующейся на положениях абзацев 2 и 3 пункта 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статей 50 и 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по которой наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом договорной или законной ипотеки. Далее обычно никто не читал и опускал руки.
В конкретном деле по спорному долгу перед банком отсутствовала просрочка, но права кредитора были обеспечены залогом единственного жилья залогодателя, в отношении которого введена процедура банкротства (т.е. должник и залогодатель – разные граждане). В такой ситуации существовала большая вероятность того, что при возникновении в будущем просрочки по кредиту непредъявление банком требования в деле о банкротстве залогодателя лишило бы его эффективного обеспечения в виде ипотеки на квартиру.
При отсутствии просрочки по обеспеченному обязательству принятие подобного решения могло существенным образом нарушить баланс взаимных прав и обязанностей участников спорных отношений, в том числе принимая во внимание нахождение в залоге единственного пригодного для проживания жилья.
В подобных обстоятельствах суд, осознавая конституционно значимую ценность права на жилище (статья 40 Конституции Российской Федерации) и исполняя возложенные на него задачи, направленные на содействие становлению и развитию партнерских деловых отношений, мирному урегулированию споров, формированию обычаев и этики делового оборота (пункт 6 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), предложил сторонам найти выход из сложившейся ситуации, приняв экономически обоснованное и взаимовыгодное решение, не нарушающее прав иных лиц.
Такое решение должно одновременно предотвращать преждевременное обращение взыскания на единственное жилое помещение при надлежащем исполнении кредитных обязательств иным лицом и сохранять за кредитором право обращения взыскания на предмет залога в случае нарушения условий кредитного договора.
С учетом этого суд в ситуации, когда обеспеченное залогом обязательство надлежащим образом исполняется третьим лицом (или имеется лицо, готовое взять на себя обязанность по его исполнению), предложил сторонам заключить мировое соглашение (разработать локальный план реструктуризации) в отношении этого единственного жилья, по условиям которого взыскание на данное имущество не обращается, при этом залогодатель не освобождается от исполнения обязательства перед залоговым кредитором по завершении процедуры банкротства (ипотека сохраняется без применения правил пункта 3 статьи 213.28 Закона о банкротстве). По условиям подобного соглашения погашение обеспеченного обязательства не может осуществляться за счет иного имущества должника, на которое претендуют другие кредиторы.
Подписание мирового соглашения с должником со стороны кредитора является необязательным, если кредитор отказывается от подписания такого соглашения, не обосновывая его разумными экономическими причинами.
В случае не обоснованного разумными экономическими причинами отказа кредитора от заключения мирового соглашения (в частности, если положение кредитора не ухудшается по сравнению с тем, как если бы процедуры банкротства не было) суд вправе утвердить локальный план реструктуризации применительно к правилам пункта 4 статьи 213.17 Закона о банкротстве. Согласия иных кредиторов для утверждения судом такого плана реструктуризации не требуется.
Как итог, определением Арбитражного суда Московской области от 12.03.2024 по делу № А41-73644/20, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2024, утвержден локальный план реструктуризации (мировое соглашение) между кредитором и должником. Должник сохранил право на квартиру и продолжил исполнять кредитные обязательства на новых доступных условиях.
Теперь озвученные правила игры обрели законный статус. Согласно новой статьи 213.10-1 Закона о банкротстве:
на любой стадии рассмотрения дела о банкротстве гражданина гражданин и кредитор, требования которого обеспечены ипотекой жилого помещения (его части), если для гражданина и членов его семьи, совместно проживающих в таком жилом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание, вправе заключить мировое соглашение, действие которого не распространяется на отношения гражданина с иными его кредиторами.
Несогласие финансового управляющего с заключением отдельного мирового соглашения не является основанием для отказа в его утверждении арбитражным судом. Не требуется согласия и остальных кредиторов, если таковые имеются.
А ещё третье лицо вправе официально с согласия гражданина-должника в особом порядке полностью погасить требования кредитора, которые обеспечены ипотекой единственного жилья. При таком погашении требований будут считать, что гражданину выдан беспроцентный заем сроком до востребования, но не менее 3 лет со дня, например, прекращения производства по делу. Одно из последствий этих действий – жилье и участок под ним будут защищены при банкротстве.
Право должника самостоятельно продать ипотечную квартиру
11.09.2024 вступил в силу другой Федеральный закон от 12.06.2024 № 140-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому в Законе об ипотеке вводится новая статья 37.1, предусматривающая упрощенную самостоятельную реализацию заложенных квартир, домов и другой недвижимости физлиц, которые для личных целей взяли ипотеку.
Для этого заёмщик-залогодатель в течение срока действия кредитного договора или договора займа, но в любом случае до момента, когда кредитор обратит взыскание на недвижимость, направляет залогодержателю заявление о самостоятельной реализации ипотечной недвижимости путем ее продажи другому лицу. Минимальная цена продажи должна погашать остаток долга. Срок продажи 4 месяца, в течение которого надо успеть полностью погасить кредит, но стороны вправе срок продлить.
Кредитор может согласиться, либо отказаться, но по строго определённым основаниям:
- залогодатель проходит внесудебное банкротство;
- имущество заложили нескольким залогодержателям для обеспечения исполнения разных обязательств;
- недвижимость – предмет предшествующей и последующей ипотеки.
С даты, когда залогодержатель получит заявление, нельзя обратить взыскание на недвижимость. Запрет не будет действовать, если залогодержатель правомерно откажет в реализации, не получится продать имущество в срок или должник сам откажется от процедуры.
Эта мера является отличным противоядием от недобросовестных кредиторов, которые при возникновении задолженности по займу не спешат обращаться в суд с исковым требованием о выставлении заложенного имущества на торги, «накапливают» большие проценты, штрафы и неустойки, и когда те приближаются к цене квартиры, дома или земельного участка, являющихся предметом залога, обращаются к своему праву на их реализацию, в крайнем случае, на оставление недвижимости за собой.
У нас прямо сейчас есть кейс, в котором заимодавец предоставил 3,5 млн., а пытается завладеть активом заёмщика стоимостью… в 28 млн. рублей!!!
Теперь же должник легко переиграет подобных хитрецов, которые мнят себя уж точно уровнем не меньше Мизинца из «Игры престолов», получив право опередить время, самостоятельно и по рыночной цене продав предмет залога, рассчитаться с кредитором, и оставить себе часть его стоимости (если действовать быстро — большую часть стоимости).
Безусловно, данная схема интересна тем, кто действительно заключил кредитный договор, или договор займа своей волей, кого не обманули ростовщики, и кому неинтересно реструктуризировать задолженность и сохранить ипотечное жильё.
Новые способы защиты должников мотивируют кредиторов на поиски компромиссов, лишат их сильных козырей в виде начисляющихся процентов и штрафов за просрочку уплаты аннуитетных платежей, тогда как для должника это способ сохранить крышу над головой и добиться смягчения условий кредитного договора или договора займа.
Читайте по теме:
Тайна чёрных риэлторов
Добросовестный приобретатель
Притворные сделки с недвижимостью
Уничтожаем ростовщиков и возвращаем залоговые квартиры
Снимаем залог с жилья в банкротстве
Приглашаем Вас на консультацию, и мы обязательно защитим Ваши права.
Справедливость здесь! ®
Павел Кортунов
